Dünyanın ortak krizi: Barınma

Dünyanın ortak krizi: Barınma

Maslow’un İhtiyaçlar Hiyerarşisi piramidinde üstlerde yer alan “barınma” günümüzde neredeyse “lüks” oluyor. Türkiye ile birlikte dünyada da alıp başını giden kira artışları konusunu mercek altına alıyoruz.

30 yaş üstü bir kullanıcı bundan birkaç yıl önce ortalama bir maaşla tek başıma ev tutup faturalarını ödediğini ve arkadaşlarıyla da kahve içmeye çıkabildiğini ancak bu kiralar neredeyse şu an bunun imkânsız olduğunu ifade etti.

Bugünlerde Türkiye’de özellikle büyük şehirler ve yazlık bölgelerde kiralık konutların fiyatlarında ciddi bir artış yaşanıyor. 2021’in ikinci yarısı itibarıyla hem büyükşehirlere dönüşün başlaması hem de okulların açılacağı kararının bildirilmesinin ardından pandemiyle artan kira fiyatları, hızla yükselmeye devam ediyor.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından hazırlanan bir rapora göre ağustosta Türkiye genelindeki kiralık konutların fiyatları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 34,6 oranında arttı. İstanbul özelinde kiralık dairelerin yıllık fiyat artışı ise yüzde 50,7 oldu. 

Ev kiralarındaki artış, İstanbul’da çok daha belirgin bir boyutta.
Ev kiralarındaki artış, İstanbul’da çok daha belirgin bir boyutta.

İstanbul’da bazı emlakçıların ev için belirledikleri fiyat üzerinden ilan verdikten sonra açık artırma usulü -daha çok para teklif edene- kiraya verdiklerine dair haberler çıktı. Konuyla ilgili kulaktan kulağa da birçok haber ya da dedikodu yayılıyor. Kirayı iki katına çıkarmak isteyen ev sahipleri, yeni ev ararken birkaç ay öncesinin rakamlarını dahi bulamayan kiracılar…

Kiraladıkları evlerinde oturmaya devam eden kiracılar için zam zamanı ekim ayı ise ev sahipleri Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre yüzde 16,42 oranında zam talep edebilir. Diyelim ki bu kiracı, zamdan önce 2 bin 500 TL ödüyor olsun. Zamdan sonra 410 TL civarı artış ile kirası 2 bin 910 liraya yükselecek. Aynı şartlarda (oda sayısı ve muhit gibi) yeni bir eve geçmek istese 3 bin 500-4 bin TL’yi gözden çıkarması gerekebilir. Taşınma masrafları da cabası. 

ABD’de konut fiyatlarındaki artış hızı son otuz yılın en yüksek seviyesinde.
ABD’de konut fiyatlarındaki artış hızı son otuz yılın en yüksek seviyesinde.

Bunun sadece Türkiye’nin sorunu olmadığını söylemiştik. Özellikle kiracıların değiştiği evlerde daha dikkat çekici olan mücbir artışlar, ABD ve Avrupa genelinde de ciddi bir sorun.

Apartment List isimli emlak sitesinin raporuna göre ABD’de konut fiyatlarındaki artış hızı son otuz yılın en yüksek seviyesinde. Normal piyasa koşulları sürerken yıllık fiyat artışının ortalama yüzde 3 olarak yansıdığı ev kiraları, yılın ilk altı ayında yüzde 11,3’lük bir artış gösterdi. ABD’nin 100 şehrinden doksan sekizi, artış hızında salgın öncesi seviyeyi çok geride bıraktı.

Birleşik Krallık’ta ise HomeLet isimli bir konut sigortası şirketinin endeksine göre yeni kiracılar için yıllık fiyat artışı 2021 temmuz ayında yüzde 6,6 oldu.

Dolayısıyla konu hem dünya şehirlerinde hem Türkiye’de aynı. Kira fiyatlarındaki artışların enflasyonun ve ücret artışlarının çok üstüne çıkması ücretli çalışanı çok zor durumda bırakıyor. Maaşlara gelen zamla kira fiyatlarına gelen zam arasındaki makas açıldıkça açılıyor.

Devletlerin kontrol çabaları

Bu durum artan kira fiyatlarına devlet müdahalesinin mümkün olup olmadığını sorgulatıyor. Kira fiyatlarına müdahale konusunda devletlerin farklı yaklaşımları bulunuyor. Bunlardan biri, kira kontrolünün en yaygın biçimi; başlangıçta serbest pazarlığın olduğu, kiracı eve yerleştikten sonra ise kira artış miktarında bir sınırın uygulandığı yöntem. Aralarında Türkiye’nin de olduğu pek çok ülke bu sınırlandırmayı uyguluyor.

Önlemler yeterli mi

Bu yöntemin kiracılar tarafından krize neden olan tarafı, çevrede kiralar yükseldiğinde ev sahiplerinin yeni kiracı istemesine neden olması. Devletler bu krize engel olmak için bazı yöntemler uyguluyor.

Tavan fiyat belirleniyor: Yöntemlerden biri tavan fiyat sınırlandırması. Bu yöntemde devletler maksimum kira ücreti belirleyerek kiracıları korumaya çalışıyor. Devlet, evin değeri üzerinden belirlediği yüzdelik oranla kira tavan fiyatını gösteriyor. İsveç’te ve ABD’nin bazı bölgelerinde hâlâ bu yöntem uygulanıyor. 

Katalonya Özerk Bölgesi parlamentosu, Eylül 2020’de kira tavan fiyat uygulaması kararı aldı.
Katalonya Özerk Bölgesi parlamentosu, Eylül 2020’de kira tavan fiyat uygulaması kararı aldı.

Görsel Kaynak: media-cdn.tripadvisor.com

Katalonya örneği

İspanya’da Katalonya Özerk Bölgesi parlamentosu, kira fiyatları ortalama hane gelirlerinin üzerine çıkınca, Eylül 2020’de kira tavan fiyat uygulaması kararına imza attı. Bölgesel olarak uygulanması planlanan yasa ile kira miktarının yanı sıra kira artışlarının da önceki 5 yıldaki artış seviyesini geçmemesi kararlaştırıldı. Düşük gelirli ev sahipleri ise yasadan muaf tutuldu. Katalan yetkililer, yasanın büyük ölçüde yatırımcıları ve büyük mülk sahiplerini sınırlandıracağını da açıkladı.

Kira dondurma: Diğer bir yöntem ise kira dondurma. Bu yöntemde mevcut kira ücretlerine zam yapılması da yasaklanıyor. Bu yöntem yakın zamanda uygulandığı Berlin’de tartışmalara yol açmıştı. Berlin eyalet meclisi kira fiyatını dondurma kararı almış, bu karar büyük tepkilere sebep olmuştu. 2020 yılında konut krizinin yaşandığı kentte eyalet meclisi tarafından kira artışının 2025 yılına kadar dondurulması kararlaştırılmıştı. Karara göre 2025’ten sonra da kira artışı yıllık enflasyon oranının üstüne çıkamayacaktı.

Nüfusu 3,6 milyon olan Berlin’de yaklaşık 1,8 milyon kayıtlı seçmenin gittiği “konutların kamulaştırılması” için yapılan referandumdan “evet” sonucu çıktı.
Nüfusu 3,6 milyon olan Berlin’de yaklaşık 1,8 milyon kayıtlı seçmenin gittiği “konutların kamulaştırılması” için yapılan referandumdan “evet” sonucu çıktı.

Berlin’de referandumdan “evet” çıktı

Ev sahipliği oranının çok düşük olduğu Berlin’de 1,9 milyon konutun yaklaşık 1,6 milyonu kiraya veriliyor. Almanya’nın önemli emlak bankalarından Berlin Hyp’ın 2018’de yayımladığı bir rapora göre 2018’de Berlin’de yıllık kira fiyatı artışı yüzde 16,4 olmuştu. Almanya’nın o yılki enflasyonu ise yüzde 1,9’du. Aradaki fark tam anlamıyla bir uçurum.

Berlin’in yönetimi Sosyal Demokrat Parti, Sol Parti ve Yeşiller’den oluşan koalisyon tarafından yürütülüyor. Kentte kiracıları sevindiren uygulama yalnızca bir yıl sürebildi. Liberal Parti’nin Anayasa Mahkemesi’ne başvurmasıyla karar iptal edildi.

26 Eylül’de yapılan referandum ise kiracılara yine ümit verdi. Nüfusu 3,6 milyon olan Berlin’de yaklaşık 1,8 milyon kayıtlı seçmenin gittiği 'konutların kamulaştırılması' için yapılan referandumdan “evet” sonucu çıktı. Yalnızca tavsiye niteliği olan referandumda 240 binden fazla apartman dairesinin emlak şirketlerinin elinden alınarak kamulaştırılması için seçmenlerin yaklaşık yüzde 56,4’ü “evet", yüzde 39’ü se "hayır" oyu kullandı. Referandum sonuçlarının siyasiler ve emlak şirketleri üzerinde baskı oluşturması bekleniyor.

Londra Belediye Başkanı Sadiq Khan, hükümete kira kontrolü çağrısında bulunuyor.
Londra Belediye Başkanı Sadiq Khan, hükümete kira kontrolü çağrısında bulunuyor.

Diğer ülkelerde durum

Londra: Londra’da konut sorununa çözüm bulmak için Belediye Başkanı Sadiq Khan kira kontrolü çağrısında bulunuyor. İngiltere’de Londra hariç ortalama bin 723 sterlin olan aylık ev kirası fiyatı, Londra’da ortalama 2 bin 219 sterlin. Khan, seçim döneminde kira kontrolleri üzerine kampanya yürütse de konu merkezi hükümetin yetkisi dahilinde. Khan yine de hükümetten kendisine yetki verilmesini talep ediyor.

Çin: Konut piyasasına son dönemde en sert müdahale ise Çin’den geldi. Çin Şehircilik ve İskân Bakanlığı yıllık kira artışının yüzde 5 ile sınırlandırıldığını duyurdu. Pekin, 2017'den bu yana konut spekülasyonu için çeşitli piyasa kısıtlamaları getirerek ülkenin emlak piyasasını kontrol altında tutmaya çalışıyor.

İspanya’da kira kontrolü çözümü uygulanıyor.  İspanya: İspanya’da Sosyalist Parti ve Podemos’tan oluşan hükümetin kira kontrollerini devreye sokacağı öğrenildi. Çıkması planlanan yasaya göre kiralık konut talebinin yüksek olduğu bölgelerde 10’dan daha fazla eve sahip olan ev sahiplerinin kiraları düşürmesi yasal zorunluluk olacak. 10 veya daha az evi olup kiralarını düşüren ev sahiplerinin de ekstra vergi teşviklerinden yararlanması gündemde. İsveç: İsveç’te kiralar, 1970 tarihli Kira Yasası’nın öngördüğü şekilde dairenin değerine göre belirleniyor. Liberallerin iddiasına göre ise kira kontrolleri nedeniyle kent merkezlerinde yer alan dairlerde yüksek olması gereken kira fiyatları düşük olduğu için evlere aşırı talep oluyor. Büyükşehirlerde bu nedenle konut krizi yaşanıyor. İsveç konut piyasasında uzun süredir piyasa odaklı bir reformu savunan Merkez Partisi, yeni kiralık dairelerin fiyatlarının serbest piyasada belirlenmesine izin verilmesini istiyordu. Sosyal Demokrat Parti ve Yeşiller Partisi tarafından oluşturulan azınlık hükümetinin tasarıyı gündeme almasının ardından Sol Parti hükümetten desteğini çektiğini açıkladı. Haziran sonunda demokratların gensoru vermesi sonrası hükümet güven oyu alamadı ve düştü.

İspanya’da kira kontrolü çözümü uygulanıyor.

İspanya: İspanya’da Sosyalist Parti ve Podemos’tan oluşan hükümetin kira kontrollerini devreye sokacağı öğrenildi. Çıkması planlanan yasaya göre kiralık konut talebinin yüksek olduğu bölgelerde 10’dan daha fazla eve sahip olan ev sahiplerinin kiraları düşürmesi yasal zorunluluk olacak. 10 veya daha az evi olup kiralarını düşüren ev sahiplerinin de ekstra vergi teşviklerinden yararlanması gündemde.

İsveç: İsveç’te kiralar, 1970 tarihli Kira Yasası’nın öngördüğü şekilde dairenin değerine göre belirleniyor. Liberallerin iddiasına göre ise kira kontrolleri nedeniyle kent merkezlerinde yer alan dairlerde yüksek olması gereken kira fiyatları düşük olduğu için evlere aşırı talep oluyor. Büyükşehirlerde bu nedenle konut krizi yaşanıyor. İsveç konut piyasasında uzun süredir piyasa odaklı bir reformu savunan Merkez Partisi, yeni kiralık dairelerin fiyatlarının serbest piyasada belirlenmesine izin verilmesini istiyordu. Sosyal Demokrat Parti ve Yeşiller Partisi tarafından oluşturulan azınlık hükümetinin tasarıyı gündeme almasının ardından Sol Parti hükümetten desteğini çektiğini açıkladı. Haziran sonunda demokratların gensoru vermesi sonrası hükümet güven oyu alamadı ve düştü. 

Türkiye’de Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracıların ve ev sahiplerinin uyması gereken kurallar bulunuyor.
Türkiye’de Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracıların ve ev sahiplerinin uyması gereken kurallar bulunuyor.

Kiracılar ve ev sahipleri bunlara dikkat

Türkiye’de ev sahibi ve kiracı haklarını Borçlar Kanunu düzenliyor. Konunun hukuki boyutuyla ilgili Avukat Kaan Özçelik’e önemli gördüğümüz hususları sorduk. Özçelik, kira sözleşmesinin kiralayan tarafından feshedilme sebeplerinin sınırlı olduğunu söylüyor ve bu maddeleri şöyle sıralıyor:

- Kiracının temerrüdü yani kirasını ödememesi sebebiyle tahliye

- Kiralayanın ihtiyacı yani kendisi, altsoyu ya da üstsoyunun kullanım ihtiyacı sebebiyle tahliye

Önemli detay: Kanunda ilgili madde hükmü uyarınca; ‘kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında; haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz’ düzenlemesi bulunuyor.

- Kiralananın kiracının kusuru sebebiyle tahliyesi

- Bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye

- 10 yıllık kira süresinin dolmasının ardından kiralayanın talebi ile tahliye

10 yıllık kiracı: Bu konu eski kiracıların başını ağrıtabiliyor. Avukat Kaan Özçelik, Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca 10 yıllık kira sözleşmesinin dolması halinde kiralayanın, sebep göstermeksizin kanunda belirtilen ihbar sürelerine uymak koşulu ile kira sözleşmesini feshedebileceğini söylüyor. Özçelik: “Yani kiralayan kiracının herhangi bir kusuru olmadığı, kirasını muntazam bir şekilde ödediği ve ihtiyaç sebebinin oluşmadığı durumda kiralananın tahliyesini 10 sene boyunca isteyemez.”

Avukat Kaan Özçelik, ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmaların yazılı olmasını öneriyor.
Avukat Kaan Özçelik, ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmaların yazılı olmasını öneriyor.

Avukat Özçelik, önemli bir uyarıda daha bulunuyor: “Kira artış oranının altında kalan kira bedelleri, 5 yıl geriye dönük olarak kiracıdan talep edilebiliyor. Eğer kiracı tarafından 30 günlük kanuni süre içerisinde ödeme yapılmazsa tahliye için gerekli şartlar oluşur. Taraflar, yasal miktardan daha azında sözlü olarak anlaşsa dahi ileriki süreçte kiralayanın birikmiş bedelleri talep etme hakkı baki kalıyor. Yasal miktarın altında bir artırım üzerinde anlaşılması halinden bunun ispat edilebilmesi açısından anlaşmanın mutlaka yazılı yapılmasını öneriyoruz.”

KAYNAKLAR

Duvar

Sözcü

NTV

Borçlar Kanunu

Quick Konut Sigortası

Huzurlu bir ev için, hem hesaplı hem kapsamlı konut sigortan 2 dakikada hazır.

Detaylı bilgi için:

quicksigorta.com/konut-sigortasi