Konut krizinin sebepleri

Konut krizinin sebepleri

2020 yılının ilk aylarından beri, özellikle büyük kentlerde, konut fiyatlarında ortalama yüzde 50-60 dolayında, kiralarda ise yer yer yüzde 100’lere varan artışlar geleceğe yönelik endişe yaratıyor. Bu artışın çok boyutlu sebepleri var.

Pandemi sürecinin de etkisiyle yaşam koşulları değişti. Türkiye’de orta ve düşük gelirli kesim için şartlar çok ağırlaştı. En temel ihtiyaçların başında gelen barınma sorunu ise giderek büyüyen bir kartopuna döndü. Konunun uzmanları tarafından sebepler arasında enflasyon, ters göç, mültecilerle artan nüfus, konut üretimindeki düşüşle arz-talep dengesinin bozulması, inşaat maliyetlerinin artması gibi başlıklar gösteriliyor.

Merkez Bankası’nın yayımlanan son konut fiyat endeksi çalışmasına göre 2021 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 3,2 oranında artan konut fiyat endeksinde bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 35,5, reel olarak ise yüzde 13,3 oranında artış oldu. İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2021 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre sırasıyla 4,0, 3,2 ve 2,0 oranlarında artış gözlendi. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 32,6, 30,9 ve 34,8 oranlarında artış gösterdi. Konut sektöründeki bu hızlı değer artışının toplumdaki yansımaları üniversitelerde yüz yüze eğitime başlanmasıyla daha da görünür hale geldi. 

Döviz artışı, inşaat malzemelerinin fiyatlarını da etkiliyor.
Döviz artışı, inşaat malzemelerinin fiyatlarını da etkiliyor.

Döviz ve inşaat sektöründeki maliyetler

Dövizdeki artışla birlikte inşaat sektöründeki yükselişin de önüne geçilemiyor. Faiz indiriminin konut kredilerine yansıması bekleniyor. Ancak sektör temsilcileri döviz artışıyla sadece demirin maliyetinin bir ayda yüzde 20’ye yakın arttığını belirtiyor.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2021 Ağustos ayına ilişkin açıkladığı İnşaat Maliyet Endeksi, sektörün maliyetlerindeki sert yükselişlerin sürdüğünü gösteriyor. Buna göre İnşaat Maliyet Endeksi, 2021 Ağustos’ta bir önceki aya göre yüzde 0,93, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 42,13 oranında arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 0,83, işçilik endeksi yüzde 1,19 yükseldi. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 52, işçilik endeksi yüzde 21,54 arttı. Haziranda yıllık yüzde 42,9 ile rekor kıran inşaat maliyetleri, temmuzda yüzde 44,76’lık artışla rekor tazelemişti.

Quick Sigorta Bina Tamamlama Sigortası
Quick Sigorta Bina Tamamlama Sigortası

Quick Sigorta Bina Tamamlama Sigortası

Binaların tamamlanamaması nedeniyle oluşacak mağduriyetleri önlemek, tüketicilerin ödemelerini teminat altına almak ve ülke ekonomisine yeni gayrinakdi kaynak sağlamak açısından önemli bir fonksiyona sahip Bina Tamamlama Sigortası, finansal sigortaların uzmanı Quick Sigorta güvencesi ile sunulmaya başlandı!

Detaylı bilgi için:

quicksigorta.com/bina-tamamlama

İnşaat sektörü temsilcileri konut fiyatlarındaki artışların konut maliyetlerinin dışında kaldığını söylüyor.
İnşaat sektörü temsilcileri konut fiyatlarındaki artışların konut maliyetlerinin dışında kaldığını söylüyor.

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği’nin (Türkiye İMSAD) ‘Eylül 2021 Sektör Raporu’nda şu tespitler yer aldı: “İnşaat malzemeleri sanayi üretimi, uzun resmi tatiller nedeniyle çalışma günü sayısının önemli ölçüde azaldığı temmuz ayında, geçen yılın temmuz ayına göre yüzde 0,4 geriledi. Üretimde 2021’in ilk aylık üretim gerilemesi temmuzda gerçekleşti. Bununla birlikte inşaat malzemelerine yönelik iç ve dış talepler temmuz ayında da devam etti. 2021 yılının ilk 7 ayında, geçen yılın aynı dönemine göre üretim artışı yüzde 27,5 olarak gerçekleşti.”

Öte yandan toparlanma süreci yaşayan konut üreticileri, maliyet artışlarının sorumlusu olduklarını kabul etmiyor. Sektör temsilcileri, artan inşaat maliyetlerine pazarlama gibi görünmeyen maliyetlerin de eklenmesi halinde konut fiyatlarındaki artışların çoğu zaman konut maliyetlerinin altında kaldığını iddia ediyor. Sektör temsilcileri sürekli maliyet ve satış hesabı yaptıklarını söylüyor ve ekliyor: “Son bir yılda demir fiyatları yüzde 110’dan fazla artmış. Hazır betonda yaklaşık yüzde 70’lik artış söz konusu. PVC fiyatlarında artış yüzde 250’yi aştı. Şimdi bir inşaata kalkışırsanız bu maliyetleri hesaba katmak zorundasınız. Sattığımız konutun geliri ile aynı özelliklerde yeni bir konut yapamıyoruz.” 

TCMB'nin politika faizini 100 baz puan daha indirerek yüzde 15'e düşüreceği tahmin ediliyor.
TCMB'nin politika faizini 100 baz puan daha indirerek yüzde 15'e düşüreceği tahmin ediliyor.

Faiz indirimi kararlarının etkisi

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu (PPK), politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını 200 baz puan indirerek yüzde 16'ya düşürmüştü. TCMB böylece art arda iki toplantıda 300 baz puan faiz indirimi yapmıştı. 18 Kasım Perşembe günü ise TCMB, bir kez daha faiz indirimine gitti. Politika faizi 100 baz puan daha indirilerek yüzde 15'e düşürüldü.

Bu kararlarla birlikte önü kesilemeyen dövizdeki yükseliş, ham maddede dışa bağımlı inşaat sektörünü de olumsuz etkiliyor. Merkez Bankası’nın 23 Eylül’deki 100 baz puanlık faiz indirim kararının açıklandığı gün, tonu 6 bin 930 TL olan demirin fiyatı takip eden ayda 8 bin 550 TL’ye yükseldi. Çimento, enerji maliyetlerindeki artışın da etkisiyle yüzde 10 zamlandı ve zammın devamının gelmesi bekleniyor. Seramikte bir ayda yüzde 25 artış olduğu söyleniyor, aynı şekilde mobilya grubunda da yüzde 15 oranında artış söz konusu. Sektör temsilcileri tüketici kredilerinin faizleri düşse bile hem arz sıkıntısı hem de artan inşaat maliyetleri sebebiyle konut fiyatlarında hızlı bir yükseliş bekliyor.

Konut piyasasında balon olduğunu da kabul etmeyen sektör temsilcileri, artan inşaat maliyetlerinin yatırımları peyderpey durdurduğunu ve arz sıkıntısını derinleştirdiğini belirtiliyor.  

Enflasyon artışları da konut satış ve kiralama fiyatlarına yansıyor.
Enflasyon artışları da konut satış ve kiralama fiyatlarına yansıyor.

Enflasyon ve konut kredisi kampanyaları

2020 yılı haziran ayında kamu bankaları öncülüğünde yapılan konut kredi kampanyası konut satışına ivme kazandırmıştı. Piyasa faiz oranının oldukça altında oranlarda sağlanan krediler, konut satışlarının ve dolayısıyla konut fiyatlarının kısa sürede artmasına yol açmıştı.

Giderek yerleşik bir hal alan yüksek enflasyon ortamı sebebiyle mal ve hizmetlerin fiyatlarında yaşanan artış, ev sahipleri, emlakçılar ve konut üreticileri tarafından vakit kaybetmeksizin konut fiyatlarına da yansıtılıyor.

Yatırım aracı olarak görülüyor

Türkiye’de konut kârlı bir yatırım aracı olarak da görülüyor. Özellikle orta üst ve üst gelir grubundaki haneler, birikimlerini konut edinerek değerlendiriyor ki bu da konut piyasasında spekülatif fiyatlanmanın önünü açıyor. Dolayısıyla, Türkiye’de konut fiyatlarındaki artışı doğrudan konut üretimindeki kısa süreli dalgalanmalara bağlamak yanıltıcı olabiliyor. Kaldı ki yapılan bazı araştırmalar, ülkemizde konut üretiminin artmasının hane halklarının konuta ekonomik erişilebilirliğini iyileştirmediğini, üretim artışına rağmen konut fiyatlarında da kayda değer artışların olduğunu gösteriyor.

Arz-talep dengesizliği var mı?

TÜİK verilerine göre 2002-2020 yılları arasında ülke genelinde yıllık ortalama 650 bin olmak üzere, toplam 12,5 milyon yeni konut üretildi. Aynı dönemde ülkedeki hane sayısına ise yıllık ortalama 220 bin olmak üzere -yaklaşık olarak- toplam 4 milyon yeni hane eklendi. Yaklaşık 20 yıllık dönemde ülke nüfusuna eklenen her yeni hane için en az üç yeni konut üretildi. Dışarıdan gelen göç nedeniyle ülke nüfusunun beklenenden fazla artış gösterdiği 2010 yılı sonrasında da rakamlar benzer nitelikte. 2010-2020 yılları arasında her yıl ortalama 280.000 yeni haneye karşılık 820.000 yeni konut üretildi. Bu rakamlara bakıldığında en azından stok açısından arz ve talepte dengesizlik var gibi durmuyor.

İnşaat sektörünün hedef kitlesi de konut piyasasında fiyatları yukarı çekiyor.
İnşaat sektörünün hedef kitlesi de konut piyasasında fiyatları yukarı çekiyor.

Sektörün hedefi orta ve üst gelir düzeyi

Var olan konut piyasası ise üretimde seçici davranıyor desek yanlış olmaz. Dar gelirliler ve yoksullar, öğrenciler, göçmenler, tek ya da iki kişilik haneler gibi toplumun farklı kesimlerinin istek ve taleplerine yanıt vermeye pek istekli değil. Sektör daha çok orta-üst ve üst gelir grupları için lüks konut üretimine yakın davranıyor. Hal böyle olunca da toplumun varlıklı kesimleri de yatırım amacıyla alım yapıp talebi canlı tutuyor. Lüks konutlara ödenen yüksek fiyatlar zamanla piyasanın genel dengesini de yukarı çekiyor. Bu da üretim artışına rağmen konut fiyatlarının giderek yükselmesine de yol açıyor. Bu durumda stok yetersizliği yerine stok niteliğini sorgulamak gerekiyor.

Türkiye’nin Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) eliyle yürütülen bir “konut politikası” söz konusu. Bu politikaya göre haneler, “kira öder gibi ev sahibi yapılmak” isteniyor. Ancak benzer bir politika kiralık konutta bulunmuyor. Kamuya ait lojmanlar sayılmazsa konut piyasasının ritmi büyük ölçüde özel piyasa koşullarına bırakılmış durumda. Bu durum dar gelirli haneler, öğrenciler ya da göçmenler gibi özel sektörün kiralama koşullarını karşılamakta zorlanan toplum kesimlerinin konuta erişimini güçleştiriyor.

Ne yazık ki günümüzde özellikle kiralık konutta yaşamını idame ettiren 3-4 kişilik bir ailede bir kişinin maaşı sadece kiraya gitmek durumunda. Bu durum özellikle Y ve Z kuşağının geleceğe dair endişesini artırıyor. Sorunun tüm boyutlarıyla ele alınıp çözüm üretildiğini görmek dileğiyle…

Kaynak:

TÜİK

Türkiye İMSAD Eylül 2021 Sektör Raporu

TCMB

sd
Quick Konut Sigortası

Quick Konut Sigortası

Huzurlu bir ev için, hem hesaplı hem kapsamlı konut sigortan 2 dakikada hazır.

Detaylı bilgi için:

quicksigorta.com/konut-sigortasi