Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörü gayrimenkul, farklı bir süreçten geçiyor. 2024 yılında konut sektörü ile ilgili atılacak adımlar merakla izleniyor.
Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörü gayrimenkul, son 10 yılın en zor dönemini yaşıyor; farklı bir dönemeçten geçiyor. 2024 yılında konut sektörü ile ilgili atılacak adımlar, ev almak ya da satmak isteyenler, ev sahipleri ve kiracılar tarafından ilgiyle takip ediliyor.
En son 2013 yılında 1 milyon 157 bin adetlik satış rakamını gören konut sektörü, resmi olmayan tahminlere göre 2023’ü 1 milyon 200 bin seviyesinde tamamladı. Bu rakam 2013- 2023 arasındaki rakamlara bakıldığında düşük bir satış grafiği anlamına geliyor. Bu tablonun oluşmasında birçok farklı sebep var.
Öncelikle 6 Şubat’ta yaşanan ve 11 ilde şiddetli hissedilen deprem felaketi tüm ülkemizi derinden etkiledi. Deprem faciasında yıkılan şehirlerin tekrar imarı ve sebep olduğu göç sürecinin inşaat sektörüne de bazı etkileri oldu. Ayrıca faizlerdeki artış da konut satışlarında düşüşe yol açtı. Hiper enflasyon inşaat maliyetlerini yükseltince sektörde arz sıkıntısı yaşandı. Bankaların kredi verme şartlarını ağırlaştırması da konut satışında yukarı gidişatı tersine çevirdi. Tüm bu süreç gayrimenkulün ciddi anlamda kan kaybetmesine neden oldu.
Peki 2024 yılında konut sektörünü ne bekliyor? Bu noktada 2022 yılına bakıp 2023’ü rakamlar yoluyla anlamakta fayda var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 Kasım’ında gerçekleştirilen konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 20,6 azalarak 93 bin 514 adet oldu. Konut satışları Ocak-Kasım 2023 döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 adet olarak kayda geçti. Arsa, tarla ve ticari gayrimenkul satışları ise yılın ilk 10 ayında 1 milyon 426 bin 146 adetle tüm zamanların en yüksek rakamına ulaştı. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 1 milyon 391 bin 787 adet olmuştu. Toplam satışlar içerisinde konut dışı gayrimenkullerin payı ilk kez yüzde 58,9’a ulaştı. Toplam satışların yıl sonunda 1 milyon 200 bin bandında gerçekleşmesi bekleniyor. Rakamlara bakıldığında 1 milyon 200 bin bandı en son 1 milyon 157 bin adetle 2013 yılında yaşandı. Rakamlar 2023 öncesinde 1 milyon 200 bin bandının üzerinde seyrettiğinden, bu rakam sektör açısından son 10 yılın en verimsiz dönemlerinden birini yaşadığını gösteriyor.
BDDK’dan yeni düzenleme
Türkiye’de her yıl genel olarak 900 bin ila 1 milyon adet konut üretimine ihtiyaç duyuluyor. Ancak bu rakam yıllık ortalamada 650 bin civarında gerçekleşiyor. Proje üretiminde en önemli sorun, özellikle pandemi sonrası başlayarak hiper enflasyon etkisiyle de süren girdi maliyetlerindeki hızlı artış. Bu temel sebeple de konut fiyatlarında bir düşüş beklenmiyor.
Bu bağlamda konut alımını desteklemek için Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK) konut kredi oranlarında değişikliğe gittiğinin altını çizmekte fayda var. İlk evini alacaklara herhangi bir kısıtlama getirilmezken, ikinci konutunu alacaklar için krediler yüzde 75 oranında azaltıldı. Kendisi, eşi veya 18 yaş altı çocuğu üzerine evi olanlar yeni konut almak istediklerinde, konut bedelinin en fazla yüzde 22,5'i kadar kredi alabilecek.
Konut piyasasında gerçek talebin oluşmasını sağlayacak BBDK kararına göre kredide öncelik ilk evini almak isteyenlerde olacak. Evi olduğu halde ikinci bir ev almak isteyenler, daha fazla peşinat ödemek zorunda kalacak.Bu kapsamda BDDK, ikinci konutunu alacak olanlara yönelik bir kredi kısıtlaması getirdi. Tüketiciler, ikinci ev alımında eskiye göre yüzde 75 daha az kredi kullanabilecek.
İlk evini alanlar için peşinat miktarı ve kredi oranları, ikinci evini alacaklara kıyasla avantajlı tutuldu. Karar kapsamında; 5 milyon liraya kadar olan sıfır konutların yüzde 22,5’ine kredi verilecek. Bu oran 5 ila 10 milyon lira arasındaki sıfır konutlar için yüzde 20 olarak belirlendi. Kredi değer oranı 10 ila 20 milyon TL arasındaki sıfır konutlar için yüzde 17,5, 20 milyon TL üzerine de yüzde 15 olacak.
İkinci ev alımında tercihini ikinci el konutlardan yana kullanan kişiler için de oranlar düşürüldü. Buna göre, 1 milyon liranın altındaki ikinci el konutların yüzde 22,5’ine kadar kredi alınabilecek. 1 ila 2 milyon lira arasındaki ikinci el konutlarda ise yüzde 17,5’ine kredi temin edilebilecek. BDDK, bankalara da risk ağırlığı düzenlemesi getirdi. İkinci konut için kredi kullandıracak bankalarda risk ağırlığı yüksek olacak.
2024 yılı Cumhurbaşkanlığı yıllık programında yer alan konut politikalarında genel hatlarıyla hedef, “Konut üretiminde yaşlıların, gençlerin, engellilerin ve kadınların konuta erişiminin artırılması, dar gelirliler için ekonomik olarak karşılanabilir konut üretilmesi, konut piyasasında beşeri ve teknik kapasitenin yükseltilmesi, uygulamada etkinlik, afetlere karşı risk azaltma ve dirençlilik, eskisinden daha sağlam inşa prensipleri çerçevesinde konutun çevresiyle bir bütün olarak ele alınması” olarak belirlendi.
Türkiye'de ortalama bir konut fiyatı şu anda 3 milyon TL'nin biraz üzerinde. 2024 itibarıyla fiyatların enflasyona daha da yaklaşan bir zemine oturması bekleniyor. Konut fiyatlarındaki azalan yükseliş hızının devam etmesi halinde, reel fiyat düşüşleriyle birlikte gayrimenkul yüksek kâr getiren bir yatırım aracı olmaktan çıkabilir.
2024 yılında inşaat girdi maliyetlerindeki yükselişin yavaşlaması, finansman desteğiyle yeni projelerin yükselmesi bekleniyor. BDDK ve konut politikaları çerçevesindeki düzenlemeler hayata geçerse, özellikle ilk konut satışlarında ciddi bir hareketlenme olması da mümkün. Sektör temsilcileri yılın ikinci yarısı itibariyle Merkez Bankası’nın şahin tavrının bir nebze olsun yumuşamasını da bekliyor. Bununla beraber hem özel sektörün hem de hükümetin sektöre yönelik açıklaması beklenen yeni kampanyaların satışları artırması tahminler arasında.
Sonuç olarak konut piyasasında kredi faizlerinin düşmesi, ilk kez ev alacaklara sağlanacak avantajlı krediler, ev sahibi olma hayali kuranlar için umut verici gelişmeler olarak kabul edilebilir. Bekleyip göreceğiz.
Kaynaklar :
