Bina tamamlama sigortası henüz yeni bir ürün. Özellikle maketten konut satın alıp da sonradan mağduriyet olayları başlayınca gündeme geldi ve yavaş yavaş da hem müteahhitler hem de tüketiciler tarafından ilgi gördü. Bugün projeden konut almanın ya da arsa karşılığı konut sahibi olmanın en büyük risklerinden biri, binanın veya projenin tamamlanmaması. İşte bu risklere karşı bina tamamlama sigortası geliştirildi. Quick Sigorta Genel Müdürü Ahmet Yaşar, bina tamamlama sigortasını kimlerin yaptırması gerektiğini, neden sigortaya ihtiyaç olduğunu anlattı.
Bize bina tamamlama sigortasını anlatır mısınız?
Bina tamamlama sigortası, ülkemizin son derece ihtiyacı olan yeni bir sigorta. Bu sigorta ile ilgili 2015 yılından itibaren birtakım düzenlemeler gerçekleştirildi. Önce, Ticaret Bakanlığı kendi kanununda bina tamamlama sigortasına yer verdi. Ardından, Hazine ve Maliye Bakanlığı bir düzenleme gerçekleştirdi ve bina tamamlama sigortası genel şartlarını yayınladı. Akabinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı afet altındaki yapılarla ilgili kanunda bina tamamlama sigortasına yer verdi.
Neden ihtiyaç duyuldu?
Türkiye’de konut çok önemlidir. Herkesin hayali başını sokacak kendi evinin sahibi olabilmektir. Bunun için de uzun yıllar biriktirilen birikimlerle ev almak istenir. Bunun yanı sıra kentsel dönüşüm vesilesiyle eski binalar kentsel dönüşüme sokuluyor. Bu noktada bir müteahhit seçilip; o müteahhidin, doğru finansalla, doğru projeyi yönetmesi ve zamanında evi teslim etmesi bekleniyor. Bu bireyler için çok zorlu bir süreç. Bir firma ve müteahhit seçmek, finansallarını kontrol etmek, bilanço okumak proje teknik analizi yapmak ve doğru projenin seçildiğini anlamak bir vatandaş için çok zor. Tüm bu zorlu ve sonu hüsranla bitebilecek süreçlerden kurtulmanın en kolay yolu bina tamamlama sigortası.
Kimler bu sigortayı yaptırabilir?
Bina tamamlama sigortasını; müteahhitler, kat karşılığı konut yaptıracak arsa veya bina sahipleri yaptırabilir. Ön ödemeli konut veya devre tatil satışlarında proje yüklenicisi tarafından projenin tamamı için de bina tamamlama sigortası yapılabilir. Yüklenici veya müteahhit firmalar inşaat projesine başlamadan önce yasa gereği zorunlu olan inşaat yapı ruhsatı almak için ilgili belediyelere nakdi teminat ya da banka teminat mektubu vermeleri gerekir. Bu teminatların yerine, bina tamamlama sigorta poliçesi yaptırarak ilgili kuruma verebilirler. Bu şekilde firmalar bankalardaki kredi limitlerini nakit krediler için kullanma fırsatı da bulmuş olurlar. Bina tamamlama sigortasını tüketicilerin ve bireylerin primlerini kendileri karşılayarak dahi, özellikle talep etmesi kendileri açısından birçok riski bertaraf eder.
Neden yaptırılmalı?
Bina tamamlama sigortası, inşaat firmalarına, tüketiciye, yatırımcıya ve ülke ekonomimize fayda sağlaması nedeniyle yaptırılması gereken bir sigortadır. Örneğin, inşaat firmalarının, yasal sorumlulukları olan bir teminata, banka kredilerini tüketmeden ve teminat mektubu almadan ulaşabilme imkanı sağlıyor. Sigorta şirketi, inşaat firmasını denetliyor ve idari, teknik ve finansal risk denetimi yapıyor. Tüketicinin ise birikimleri teminat altına alınmış oluyor. Proje sahibinin iflası veya projenin zamanında tamamlanamaması durumunda sigorta devreye giriyor. Binanın tamamlanmasını veya birikimlerin geri alınmasını sağlıyor.
O zaman yatırımcıya da faydası var...
Evet, aynı zamanda yatırımcılara da faydası var. Yeni konut projelerinin iş planları, finansman modelleri ve risk durumları yakından takip ediliyor. Bu süreçlerin yönetilmesi konusunda inşaat şirketlerine de yardımcı oluyor. Tüketici ve yatırımcıların aleyhine riskler gerçekleştiği anda, projelerin tamamlanmasını sağlayıp küçük yatırımcıların zarar görmesini engelliyor. Ve tabii ki, ülke ekonomisine olan faydasından da bahsetmeliyiz. Tüketiciden yatırımcıya, müteahhitten iş geliştiriciye herkes kazandığı zaman ekonomi de kazanıyor. Ülke varlıklarının ve yatırımlarının korunması, ekonomiye yeni kaynak oluşturulması büyük önem taşıyor.
Sizler, hangi durumda devreye giriyorsunuz?
Konut alıcısı ve yatırımcıları ile arsa sahiplerine uzmanlık gerektiren mali, finansal ve teknik analiz konularıyla hiç uğraşmadan finansal ve teknik yeterliliği bir sigorta şirketince onaylanmış, yani kefil olunmuş bir müteahhit ya da satıcıyı seçme şansı veriyor. Sonrasında sigorta şirketi düzenlediği poliçe ile satıcıya genel bir teminat limiti tahsis ediyor. Sigorta sözleşmesi çerçevesinde riskin gerçekleşmesi halinde, yani bina tamamlanamaz ve konut teslim edilemezse sigortacı, teminat senedinde yer alan azami tutara kadar tüketicilerce yapılan ödemeleri yasal faiziyle birlikte geri ödüyor veya bina tamamlanmasını sağlıyor.
Hangi durumlarda sigorta devreye giriyor?
• İnşaat şirketinin, müteahhidin iflas etmesi.
• Satıcının vefatı ve reddi miras veya gaipliğine karar verilmesi.
• Satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması.
• Ayrıca kentsel dönüşümde olduğu gibi kat karşılığı yapılan sözleşmelerde arsa sahibine ait menfaatler ek sözleşme ile teminata dahil edilebiliyor.
• Bu durumların birinin gerçekleşmesi halinde inşaat müteahhidi ya da projeden konut satıcısının projeyi tamamlayarak teslim
Maliyeti yüksek bir sigorta mı?
Bina tamamlama sigortası bir finansal sigorta ürünü olduğu için proje, projeyi yapacak müteahhidin teknik yeterliliği, iş bitirmeleri, finansal ve mali gücü, borçlanma durumu, yükümlülüklerini yerine getirme alışkanlıkları, projenin fizibilitesi, süresi gibi birçok kriter ve riske göre fiyatlama yapılıyor. Çok kabaca ve bağlayıcı olmayacak şekilde ortalama yüzde 2-4 arasında öngörülebilir ama mutlaka spesifik fiyatlama yapmak gerekir.
SİGORTACININ OLMADIĞI KENTSEL DÖNÜŞÜM RİSKLİDİR
Peki, kentsel dönüşüm son günlerde gündemde... Bina tamamlama sigortasının bu konuda oynayacağı bir rol var mı?
Ülkemizde kentsel dönüşüm projelerinde yaygın olarak kullanılan arsa payı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde risk arsa sahipleri üzerinde bulunmaktadır. Yüklenicilerin ve finansal kurumların yüklendiği risk düşüktür. Zaman zaman arsa sahipleri, daha fazla getiri talebiyle, risklerini daha fazla artırabilmektedir. Oysa kentsel dönüşüme konu projelerdeki arsa sahipleri, genel olarak ülkemizde gelir seviyesi yüksek olmayan kesimlerden gelmektedir ve üzerlerinde tuttukları risk açısından ve risk gerçekleştiğinde yüklenecekleri zarar bakımından korunmaları gereken kesimlerdir. Bu risklerin kontrol altında tutulması ve oluşabilecek zararların yüklenilmesi açısından sigorta şirketleri ve bina tamamlama sigortaları en gerçekçi araçlardır. Sigorta şirketlerinin dahil edilmediği kentsel dönüşüm projeleri ülkemizde sistemik risk oluşturabilecektir.
Sigortanın tüketiciye ulaşmasında sorunlar yaşanıyor mu?
Birtakım kanuni sorunlar yaşanıyor. Örneğin, bina tamamlama sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esaslarının Hazine ve Maliye Bakanlığınca yeniden belirlenmesi gerekmekte olup, henüz belirlenmediğinden, bina tamamlama sigortasının teminat yerine kabul edilmesi mümkün değil. Bu konuda, Türkiye Sigorta Birliği, ‘Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları kapsamında kentsel dönüşüm projelerine teminat verilmesinde mevzuatsal açıdan bir engel bulunmadığı ve teminat olarak kabul edilebileceği’ görüşünü bildirilmiş olsa da sorun devam etmekte ve tüketici mağduriyetine yol açmaktadır.
Yani, yeni düzenleme bekliyorsunuz...
Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu’ndan (SEDDK), bina tamamlama sigortası kapsamında düzenlemeler bekliyoruz. Mesela, kentsel dönüşüme tabi binalar için bina tamamlama sigortalarında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile mutabakat sağlanarak, varsa gerekli genel şart değişikliğinin yapılması gerekiyor. Ayrıca bina tamamlama sigortasının projelere başlamak için zorunlu hale getirilmesi gerekiyor.
EVİ YA MÜTEAHHİT YA SİGORTA ŞİRKETİ BİTİRECEK
Quick Sigorta Genel Müdürü Ahmet Yaşar, projeden konut almanın ya da arsa karşılığı konut sahibi olmanın en büyük risklerinden birinin binanın veya projenin tamamlanmaması olduğuna dikkat çekerek, bina tamamlama sigortasını şöyle bir örnekle anlatıyor: “Örneğin, 500 bin TL değerinde projeden bir ev alacaksınız. ‘Evin inşaatı bitecek mi? İnşaat şirketi iflas edecek mi?’ gibi soruları düşünüp endişe yaşamamak için, satın alma işleminden önce müteahhitten o bina için bina tamamlama sigortasını istemelisiniz. Böylece finansal, mali, teknik birçok inceleme sürecini ve riski bertaraf etmiş uzmanlık gerektiren bu işlerle uğraşmamış ve risk de almamış olursunuz. Çünkü tüm bu süreçleri sigorta şirketi yerine getirir ve o müteahhide poliçe düzenlerse ona rating vermiş akredite etmiş olur ve sizin riskinizi kendi üzerine almış olur. Eğer müteahhit size bina tamamlama sigorta poliçesini gösterirse bilin ki, bu müteahhit evi bitirecek, o bitiremezse sigorta şirketi bitirecek ya da verdiğiniz para faiziyle birlikte sigorta şirketi tarafından size geri ödenecek. Kısaca bir vatandaş, bina tamamlama sigortası aldığında geri kalan bütün problemlerin giderilmesini, finansalların incelenmesini sigorta şirketine bırakabilir.”
250’YE YAKIN BAŞVURU ALDIK
Quick Sigorta Genel Müdürü Ahmet Yaşar, bugüne kadar yaptıkları bina tamamlama sigortaları hakkında da bilgi vererek, şunları söyledi: “2020 yılı Haziran ayı itibarıyla satışa sunulan bina tamamlama sigortası ürünümüzden, bir yıllık süreçte 250’ye yakın proje başvurusu aldık. Bunların yüzde 75’i kentsel dönüşüm projeleri, yüzde 25’i ön ödemeli konut satışı ile ilgili. Başvuruların yüzde 15’i poliçeleşmiş durumdayken birçoğunda teknik ve mali analiz çalışmalarından oluşan süreç devam ediyor.”
Bina tamamlama sigortası nedir ?
Bina tamamlama sigortası, bir kefalet sigortası ürünü ve hem konut sahibi olacakları hem konut yatırımcılarını ve hem de inşaat firmalarını koruyor. Zorunlu bir sigorta türü değil, ancak kanunlarda bu sigortanın yaptırılması, belirlenen teminat ve şartların sağlanması zorunluluğu bulunuyor. Bina tamamlama sigortası, konut veya devre mülk sahibi olmak isteyen kişinin, yaptığı ödemeleri ve sözleşmelerini koruyor.
Kaynak: Aytaç Nallar-Sigorta Gazetesi
Quick Sigorta Bina Tamamlama Sigortası
Binaların tamamlanamaması nedeniyle oluşacak mağduriyetleri önlemek, tüketicilerin ödemelerini teminat altına almak ve ülke ekonomisine yeni gayrinakdi kaynak sağlamak açısından önemli bir fonksiyona sahip Bina Tamamlama Sigortası, finansal sigortaların uzmanı Quick Sigorta güvencesi ile sunulmaya başlandı!
Detaylı bilgi için:
quicksigorta.com/bina-tamamlama
