Aidatını ödemeyen site sakininin sıcak su sayacının sökülmesine karar veren apartman yönetimi, Yargıtay tarafından haksız bulundu. Yakın zamanda gündemde yer alan bu dava hakkında, Avukat Gökhan Bakar’dan detaylı bilgi aldık.
Site yönetimlerinin su sayacını sökmesini hukuka uygun değildir
Konuya yönelik bakılması gereken asıl kaynak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunudur. Bahsedilen meselede ilk derece mahkemesi, sıcak su sayacının sökülmesine yönelik kat malikleri kurulu kararını iptal etmiştir. Bu karar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2021/2517-6034 sayılı kararıyla da onanmıştır. Yargıtay’ın ilgili kararında konunun esasına yönelik bir gerekçeye yer verilmemiştir ve ilk derece mahkemesinin kararı “usul ve yasaya uygun” olması gerekçesi ile onanmıştır. En başta şunu ifade etmekte fayda var; Yargı kararları hukukumuzun asli kaynağı değil yardımcı kaynaklarıdır. Yani hâkim, karar verirken yargı kararlarından yararlanır. Bir yargı kararının uygulamada ifade edildiği gibi emsal görülebilmesi için onun çok sayıda karara hukuki açıdan referans alınabilecek gerekçeyle konu olması gerekir. Bu açıdan meseleyle ilgili Yargıtay’ın yerleşik bir kararı bulunmamaktadır. Bahsi geçen kararda benimsenmeyi gerekli kılacak ilkesel gerekçeler yer almamaktadır. Fakat tabii ki bu durum, site yönetimlerinin su sayacını sökmesini hukuka uygun hale getirmez.
Kat maliklerinin, genel giderlere katılma yükümlülüğü bulunuyor
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesine göre kat maliklerinden her birinin genel giderlere katılma yükümlülüğü vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapılara yönelik de özel hükümler öngörülmektedir. Bu Kanundaki tedbirler, toplu yapılar hakkında da uygulanır. Genel giderlere katılma yükümlülüğünün ihlali durumunda kanun zaten çeşitli tedbirleri düzenlemiştir. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir. Ayrıca kat malikleri kararı veya kesinleşmiş işletme projesi varsa, ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla ceza niteliğinde gecikme tazminatı da istenebilir. Yine kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili karar varsa borçlu kat maliki kendisine başlatılan icra takibinde ödeme emrine itiraz etmiş olsa bile dava açmak yerine itirazın kaldırılması yoluna başvurularak takibin devamı ve haciz ile alacağın tahsili sağlanabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yine kiracıya başvurma, ipotek hakkı, kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile devredilmesi gibi olanaklar da mevcuttur. Kat malikinin, gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir. Genel gider ve avans paylarını ödemedeki temerrüdünde ısrar ederek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale getirme durumunda, ilgili kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25’inci maddesindeki koşullarla hâkimden istenebilir. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dâva takibi yapılmasına sebep olunması durumunda çekilmezlik herhalde mevcut farz edilir.
Kanun, genel giderlere katılma yükümlülüğünün ihlalini çok ciddi yaptırımlara bağlamıştır. Kat malikleri genel kurulunda verilen kararlarda başkaca tedbirler alınıyorsa bunların da hukuka, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan kararlar olmaması gerekir. Aksi halde bu tür kararların geçersizliğinin tespiti istenebilir.
İhkak-ı hak yasağı kapsamında hukuka aykırı
Borçlu borcunu yerine getirmezse, alacaklı, ancak kanunda gösterilen yöntemlerle veya hukuka uygun tedbirlerle borçluyu zorlayabilir. Kanundaki hakları kullanmak yerine, borçla ilgisiz biçimde veya sağlayıcısı olmadığı “site sakininin sıcak su sayacının sökülmesi” yönünde karar alınması ve bu yönde bir fiilin gerçekleştirilmesi, ihkak-ı hak yasağı kapsamında hukuka aykırıdır. İhkak-ı hak, diğer modern hukuk sistemlerinde olduğu gibi, hukuk devleti olmanın gereği olarak, hukukumuzda da kanunla gösterilen özel durumlar dışında yasaktır ve kamu düzenini ilgilendirir. Burada da sırf alacak tahsili amacı ile mülkiyet hakkının elverişli şekilde kullanımına ve mülkiyet hakkının içeriğine etki etmeye yönelik başka bir eşyanın kullanılış imkânını ortadan kaldırmak veya sökmek kanaatimizce hukuka aykırı bir davranış olup; 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nda ihkak-ı hak, müstakil bir suç olarak düzenlenmemiş olsa bile, olayın şartlarına göre mala zarar verme veya hırsızlık gibi suçların oluşmasına da yol açabilecektir.
Benzer durumu yaşayan kat malikleri, iptal davası açabilir
Ayrıca bu yönde alınan kararların Türk Borçlar Kanunu’nun 27’nci maddesine aykırılığı ileri sürülebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’ncü maddesine göre, bu kararlara karşı hâkimin müdahalesi istenerek kararın hükümsüzlüğünün tespiti ile ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Manevi tazminat bakımından ise Yargıtay (20. HD. 2017/2178; K. 2018/6601) bir kararında; sıcak su sayacının sökülmesinden derin üzüntü duyduğunu belirten davacının 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 58’inci maddesi kapsamında kişilik haklarının zedelenmediği gerekçesi ile davasını reddetmiştir.
Kiracının durumu ise kanunun lafzı nedeni ile eleştiri ve tartışmaya açıktır. Kat maliki kurulu kararlarına karşı iptal davası açma olanağı kat maliklerine tanınmış olup Yargıtay bir kısım kararlarında hukuki yararı öncelerken, bir kısım kararlarında kendi kiraya vereninin veya diğer kat maliklerinin birisinin temsilcisi olmayan kiracının davacı olma sıfatının bulunmadığına karar vermiştir. Dolayısı ile kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklı olarak, kiraya veren ile aralarındaki sözleşme şartlarına göre, kiraya verenin kiralananı elverişli şekilde bulundurma borcu kapsamında kiraya verene karşı haklarını kullanması ve kiraya vereni bu durumu sonlandırmaya yöneltici kiracılık haklarını kullanması öncelikle değerlendirilmesi gereken seçenektir. Diğer bir ifadeyle kiracı kat maliki olmadığından, öncelikle, kiraya veren ile arasındaki kira ilişkisinden kaynaklı haklarını kullanarak çözüme ulaşmaya çalışmalıdır.
Meseleyle ilgili yerleşik bir karar uygulaması olduğunu söyleyemeyiz. Diğer taraftan yerleşik bir uygulamanın olması da zorunlu değildir. Uygulamanın hukuka aykırı özellik arz ettiği durumların pekâlâ dava konusu edilmesi ve hükümsüzlük iddiasının ileri sürülmesi mümkündür.
