Zirve kapsamında düzenlenen ve Türkiye Gazeteciler Cemiyeti Başkanı Vahap Munyar
moderatörlüğünde gerçekleştirilen “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları Kısıtlar ve Çözüm
Önerileri: Vergi, Değerleme, Sigorta” konulu panelde TSB Başkan Yardımcısı ve Maher
Holding Sigorta Grubu Başkanı Ahmet Yaşar, PwC Türkiye Kıdemli Vergi Müdürü Birim
Saran, Lâl Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz ve GYODER GYF Komitesi Başkanı
ve İcra Kurulu Üyesi Berna Sema Yiğit Sevindi konuşmacı olarak yer aldı.
Ahmet Yaşar, panelde konuşmasına Türkiye’nin deprem gerçeğiyle başladı. “Coğrafyamızın
yüzde 92’si, nüfusumuzun yüzde 95’i deprem riski altında. Bu sorunun en önemli çözümü,
yani sigortası, kentsel dönüşüm” diyen Yaşar bina tamamlama sigortasının bu dönüşümdeki
kritik rolünü şu sözlerle özetledi: “Kentsel dönüşümün sigortası da özellikle bina tamamlama
sigortası. Gayrimenkul yatırım fonları da bu süreci hızlandıracak. Hem kentsel dönüşümü
hem de güvenli konuta geçişi destekleyecek. Bu etkinlikte de gördük ki aslında sistematik
olarak iyi bir yapı kurulmuş durumda. Ancak bu yapının tamamlayıcısı bina tamamlama
sigortasıdır.”
“2013’te mevzuata girdi, 2018’de ilk kez arz edildi, şimdi yayılıyor”
Ahmet Yaşar, bina tamamlama sigortasının sektördeki tarihçesine de değinerek, ürünün
geçmişte neden yaygınlaşamadığını, bugün ise neden daha fazla önem kazandığını şu
sözlerle anlattı: “Kooperatifçilikle başlayan, sonrasında maketten satışa evrilen bir konut
üretim süreci yaşadık. Bu süreçte çok sayıda mağduriyet oluştu. 2013 yılında bina
tamamlama sigortası ilk kez mevzuatımıza girdi ama o dönem yeterli arz yoktu. 2018’e
geldiğimizde, kentsel dönüşüm ağırlıklı projelerin yaygınlaşmaya başladığı dönemde, Quick
Sigorta ile bu alanda ilk adımı attık. Bugün ise geldiğimiz noktada, ürünün güvenli evlere
ulaşmak için ne kadar önemli olduğunu görüyoruz.”
“Güvenli konuta güvenle ulaşmak istiyoruz”
Yaşar, özellikle maketten satış sürecinde yaşanan sorunların tüketicilerde ciddi bir güven
problemi yarattığını belirtti ve bina tamamlama sigortasının bu güveni yeniden tesis edecek
en etkili araç olduğunu vurguladı: “Bu sigorta sistemi yalnızca mal sahibini değil, müteahhidi
de koruyor. Sigorta şirketi, hem projeyi baştan sona takip ediyor hem de inşaat sürecinin tüm
aşamalarını denetliyor. Müteahhitin seçimi, finansal yeterliliği, projenin teknik mali ve hukuki
altyapısı ile inşaat sürecinin baştan sona kontrolü gibi tüm adımları biz sigorta şirketleri
üstleniyoruz. Çünkü projenin tamamlanmasına odaklanıyoruz.”
“Mevzuattaki son bariyer de kaldırılmalı”
Ahmet Yaşar konuşmasında, bina tamamlama sigortasının dolayısıyla kentsel dönüşümün
yaygınlaşmasının önündeki en büyük engellerden birinin ise mevcut mevzuattaki eksiklikler
olduğunu belirtti: “Bu ürün, finansal bir sigorta olarak konut alıcısını, hak sahiplerini,
yatırımcıyı hatta müteahhitleri tamamen koruyan bir ürün ancak sigorta şirketleri olarak biz
de teminatlanmak zorundayız ve bunun için ipotek almak gerekiyor. Bugünkü düzenlemede
bu işlem ekstra vergi ve harç doğuruyor. Bu durum, maliyetleri artırıyor, bankalar karşısında
haksız rekabete uğrayarak ürünün kullanılabilirliğini sınırlandırıyor.
Bir diğer kritik konu ise Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PYGF) özelinde SPK
Tebliği’ndeki kısıtlama. Mevcut düzenlemeye göre fon varlığı, kredi veya finansman işlemleri
haricinde rehin veya teminat olarak gösterilemiyor. Bu da bina tamamlama sigortasının
projede etkin şekilde devreye alınmasını zorlaştırıyor. Bu sorunun çözümü için Tebliğe açık
bir istisna eklenmeli: ‘Fon malvarlığı, bina tamamlama sigortası yapılabilmesi amacıyla
teminat olarak gösterilebilir ve rehnedilebilir.’ Bu düzenleme hayata geçerse, sigorta
şirketlerinin projeye teminat sağlama isteği ve gücü artar, yatırımcı koruması da somut hale
gelir. Bu iki bariyer ortadan kalkarsa her iki sektörün önü daha da açılacak.”
